Vermieter haben gegenüber Mietern die vertragliche Nebenpflicht, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die die Höhe der van den Mietern zu tragenden Betriebskosten beeinflussen, auf ein angemessenes Kosten­ Nutzen-Verhältnis zu achten (sag. Wirtschaftlichkeitsgrundsatz). Eine Verletzung dieser Pflicht kann zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters führen, der auf Rückzahlung der unnötigen Kosten beziehungsweise auf Freihaltung van diesen gerichtet ist.

Wurde ein die Betriebskosten auslösender Dienstleistungsertrag bereits vor Abschluss des Mietvertrags geschlossen, kann der Mieter eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots aber nicht schon mit der Eingehung dieser Verbindlichkeit begründen, weil zu diesem Zeitpunkt noch keine mietvertragliche Rücksichtnahmepflicht bestand. Das hat der BGH klargestellt. Vielmehr kommt ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot dann nur in Betracht, soweit dem Vermieter – im Falle eines nicht angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnisses – eine Korrektur der zu überhöhten Kosten führenden Maßnahme während des Mietverhältnisses, etwa durch Kündigung eines Vertrags mit ungünstigen Bedingungen, Möglich und wirtschaftlich zumutbar gewesen wäre und er diese Möglichkeit nicht ergriffen hat.

Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter in einer großen Wohnanlage ein Unternehmen mit der chipgesteuerten Erfassung der Müllmenge pro Haushalt, der Nachsortierung van Abfall und der Reinigung der Mulltonnenplatze beauftragt. Die Kosten legte er auf die Mieter um. Mehrere Mieter, deren Mietvertrage nach Beauftragung des Dienstleisters geschlossen worden waren, sahen bereits in der Entscheidung für ein solches Mullmanagement einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Dem folgte der BGH nicht und forderte eine differenzierte Prüfung, inwieweit der Vermieter – die Unwirtschaftlichkeit der Maßnahmen unterstellt – an den Kosten etwas hatte andern können, etwa durch Kündigung oder Anpassung des Vertrages.

Unabhängig davon seien der Betrieb einer Anlage zur Müllmengenerfassung ebenso wie eine Nachsortierung nicht allein deshalb unwirtschaftlich, weil das zur Verfügung stehende Mulltonnenvolumen bislang nie ausgeschöpft worden ist. Eine verursachungsabhängige Abrechnung führe zu mehr Abrechnungsgerechtigkeit und fördere auf Mieterseite den kostenbewussten Umgang mit Mull. Eine Nachsortierung verhindere Fehlbefüllungen der Abfallbehälter.

Schließlich betonten die Bundesrichter, dass die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot beim Mieter liegt. Insoweit gelten keine Besonderheiten gegenüber anderen Ansprüchen. (BGH, Urteil v. 25.1.2023, VIII ZR 230/21)

Quelle: Haufe Der Verwalter-Brief vom März 2023